일시적 2주택 처분기한 3년→2년, 내일부터 바뀝니다 (조정대상지역 해당자 필독)
2026.09.29 국무회의 의결 기준 | 출처: 대한민국 정책브리핑(재정경제부)
10초 요약
· 조정대상지역 안에서 갈아타기 하는 일시적 2주택자, 비과세 특례기간 3년 → 2년
· 조정대상지역 매입임대 아파트는 양도세 중과 배제에 기한이 생김 (기본 내년 12월 31일까지)
· 상생임대 거주요건 면제는 상생임대 종료 후 1년 내 양도분까지 (최대 2029년 12월 31일)
· 시행일은 10월 1일, 바로 내일입니다
오늘(29일) 열린 제42회 국무회의에서 소득세법 시행령, 법인세법 시행령, 종합부동산세법 시행령, 상속세 및 증여세법 시행령 일부개정령안이 의결됐습니다. 지난 8월 3일에 발표된 올해 세제개편안의 후속 조치이고, 10월 1일부터 공포·시행될 예정입니다.
항목이 여러 개라 뉴스만 보면 뭐가 나한테 해당되는 건지 감이 잘 안 옵니다. 그래서 실제로 영향을 받는 순서대로, 핵심만 정리해 보겠습니다.
1. 조정대상지역 일시적 2주택, 특례기간이 2년으로 줄어듭니다
가장 많은 분들이 체크하셔야 할 부분입니다. 조정대상지역에 집이 있는 상태에서 조정대상지역의 새 집을 취득해 일시적 2주택자가 된 경우, 지금까지는 3년 동안 양도소득세와 종합부동산세에서 1세대 1주택 특례를 적용받았습니다.
이 기간이 2년으로 단축됩니다. 정부는 조정대상지역 내 2주택자에 대한 과세특례를 합리화하기 위한 조치라고 설명했습니다. 쉽게 말해 새 집을 산 뒤 기존 집을 팔 수 있는 여유가 1년 줄어드는 셈입니다.
| 구분 | 현재 | 개정 후 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 일시적 2주택 특례기간 | 3년 | 2년 |
확인이 필요한 부분 기사에는 시행일(10월 1일)과 단축 내용만 나와 있고, 이미 새 집을 취득해 처분기한이 진행 중인 분에게 어떻게 적용되는지는 나와 있지 않습니다. 해당되시는 분은 공포되는 시행령의 부칙(경과규정)을 꼭 확인하시고, 세무서나 세무사에게 한 번 더 확인하시길 권합니다.
2. 매입임대 아파트 양도세 중과 배제, 이제 기한이 생깁니다
조정대상지역의 매입임대 아파트를 가진 임대사업자라면 이 항목이 핵심입니다. 지금은 매입임대주택 등록이 말소된 뒤에도 다주택자 양도세 중과 배제와 법인세 추가 과세 배제가 영구적으로 적용되고 있습니다. 앞으로는 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해 일정 기한 내 양도분에 한해서만 이 배제가 적용됩니다.
기한은 상황에 따라 나뉩니다.
| 상황 | 적용 기한 |
|---|---|
| 기본 | 내년 12월 31일까지 기존 특례 유지 |
| 내년 1월 1일 기준 의무임대기간이 끝나지 않은 경우 | 의무임대기간 종료일(말소일)부터 1년 |
| 중과 배제 기한 종료 전에 재건축·재개발 절차가 진행된 경우 | 이전고시일부터 1년이 되는 날까지 (중복 해당 시 늦은 날) |
한 가지 안심할 부분도 있습니다. 조정대상지역 매입임대 아파트를 보유한 임대사업자의 거주주택 양도소득세 특례는 유지됩니다. 다주택자여도 양도가액 12억 원 이하분은 비과세, 장기보유특별공제는 최대 80%를 받는 그 특례입니다. 입법예고 때 나온 의견 등을 감안해 현재와 같이 등록말소일부터 5년 동안 적용하기로 했습니다.
3. 상생임대 거주요건 면제도 손봤습니다
상생임대인 특례는 임대료 증가율 5% 이내로 2년만 상생임대하면, 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억 원 이하분)와 장기보유특별공제 우대(최대 30%에서 80%)를 받을 때 필요한 거주요건을 면제해 주는 제도입니다.
이번에는 과세특례 요건을 합리화한다는 취지로, 당초 예정된 적용기한인 올해 12월 31일에 따라 상생임대 특례를 종료합니다. 대신 상생임대가 끝난 뒤 1년 안(최대 2029년 12월 31일)에 양도한 주택에 한해서는 거주요건 면제를 그대로 적용합니다. 상생임대를 하고 계신 분이라면 임대 종료 시점과 양도 계획을 나란히 놓고 일정을 잡으셔야 합니다.
4. 같이 바뀌는 것들: 미분양 지원 연장, 한미전략투자기금
비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 세제지원은 오히려 기한이 늘어납니다. 종합부동산세와 양도소득세를 계산할 때 주택 수에서 제외하는 특례, 그리고 기업구조조정 부동산투자회사가 취득한 비수도권 준공 후 미분양주택의 종합부동산세 합산배제·법인세 추가 과세 배제 특례가 내년 12월 31일까지 1년 연장됩니다.
또한 한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금이 증여세 비과세 단체에 추가되어, 이 기금에 출연하는 금액에는 증여세가 부과되지 않습니다.
5. 실무에서 미리 챙길 포인트
이번 개정의 공통점은 "언제까지"가 분명해졌다는 것입니다. 그동안 기한 없이 유지되던 특례에 종료 시점이 생기거나, 특례 기간 자체가 줄었습니다. 그래서 세율이나 공제율을 따지기 전에 내 기한이 며칠인지부터 확정해 두는 것이 순서입니다.
일시적 2주택이라면 새 집 취득일을 기준으로 처분기한을 2년으로 역산해 보고, 잔금·명도 일정까지 넣어서 여유가 있는지 봐야 합니다. 매입임대 보유자라면 임대사업자 등록 말소일, 의무임대기간 종료일을 서류로 먼저 확인하시기 바랍니다. 재건축·재개발이 진행 중이라면 이전고시일이 기한 계산의 기준이 되므로 조합 일정도 함께 확인하셔야 합니다.
기한이 촉박한 분들은 양도 시점을 앞당길지, 기한 안에서 최대한 버틸지에 따라 세금 차이가 크게 벌어질 수 있습니다. 이 부분은 개인별 보유 기간과 양도차익에 따라 결과가 달라지므로, 계약 전에 세무 전문가와 시뮬레이션해 보시길 권합니다.
6. 나는 어디에 해당할까? 셀프 체크리스트
· 조정대상지역 집을 갖고 있으면서 같은 조정대상지역에서 새 집을 샀거나 살 예정이다 → 1번 (처분기한 2년 기준으로 일정 재점검)
· 조정대상지역에 매입임대 아파트가 있고 곧 팔 계획이다 → 2번 (내년 12월 31일 또는 개별 기한 확인)
· 임대사업자 등록을 말소했고 거주주택 비과세를 노리고 있다 → 2번 (말소일부터 5년)
· 상생임대 중이거나 계획 중이다 → 3번 (임대 종료 후 1년, 최대 2029년 12월 31일)
자주 묻는 질문
Q. 언제부터 적용되나요?
A. 시행령 개정안은 10월 1일부터 공포·시행될 예정입니다. 세부 적용 시점은 부칙을 확인하셔야 합니다.
Q. 비조정대상지역의 일시적 2주택도 2년으로 줄어드나요?
A. 이번 기사에서 다루는 단축 대상은 조정대상지역 내 일시적 2주택입니다. 본인 주택 소재지가 조정대상지역인지 먼저 확인하세요.
Q. 궁금한 점은 어디에 문의하나요?
A. 재정경제부 재산세제과(044-215-4310), 조세개혁추진단 총괄기획팀(044-215-4360)에서 안내받으실 수 있습니다.
내 주택의 처분·양도 일정, 지금 한 번 점검해 두세요
기한이 1년 줄어드는 순간 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 이 글이 도움이 되셨다면 주변의 집 두 채 보유자에게 공유해 주세요.
※ 본 글은 2026년 9월 29일자 정책브리핑 보도 내용을 바탕으로 정리한 일반 정보이며, 개인별 세액과 적용 여부는 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 거래 전에는 개정 시행령 원문과 세무 전문가의 확인을 거치시기 바랍니다.